Hisseli tapu, 2 ya da daha fazla mülk sahibinin yer aldığı tapulara deniyor. Bir emlak terimi olarak hisseli tapu, taşınmazın sahibi olan ortakların isim ve sayılarla açıkça belirtildiği resmi kurumlarda geçerli olan belge olarak tanımlanıyor. Taşınmaz alım-satım işlemleri sırasında büyük öneme sahip olan hisseli tapu, el değiştirecek olan gayrimenkulün yatırım ya da oturum amaçlı olmasına bakılmaksızın dikkat edilmesi gerekiyor.

Tapuda hisselendirme işlemi kapsamında imar parselinin tescili yapılırken, hissenin paydasında en çok 2 bin 400 rakamı esas alınır. Eğer payda paya tam bölünmüyor ise bölme işleminden kalan rakamda, virgülden sonraki ilk 3 basamak kabul edilerek hisseli tapu hesaplama işlemi yapılır. Yapılan hesaplamalar sonucunda ortaya çıkan fark söz konusu tapunun hissedarlar arasında hisseleri oranında pay edilir.

Tapuda arsayı payının önemi de ortaya çıkıyor. Peki, tapuda arsa payı nedir?

Yapıların bulunduğu parsel arsasından bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında, arsadan bağımsız bölümlere pay veriliyor. Tapuda yazan arsa payı; kat mülkiyetinin söz konusu olduğu yerlerde, yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen bina içindeki değerlerine göre belirlenen ortak mülkiyet payına deniyor.

Arsa Payı; Kat Mülkiyeti Kanunu’nda en temel kavramlardan biridir ve birçok ilişki ve kurum tarif edilirken bu kavrama atıfta bulunulur. Arsa Payı; bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payına denir (KMK m.2/d). Kanunda “kat mülkiyeti” tarif edilirken de “arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir” şeklinde tarif yapılır (KMK m.3/1) ve “kat irtifakı” tanımlanırken de arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olarak bahsedilir (KMK m.3/2).

Bu kadar merkezi bir öneme sahip olan Arsa Payı, birçok hususta belirleyici bir etkiye sahiptir. Örneğin kat malikleri ortak alanlardan arsa payları oranında yararlanma hakkına sahiptir (KMK m.16/2); aksine bir anlaşma olmadığı müddetçe kat malikleri ortak giderlere arsa payları oranında katılırlar (KMK m.20/1/b); Kat Malikleri Kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından salt çoğunluğuyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (KMK m.30); Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır (KMK m.34/4); ortak alanlarda yapılacak faydalı yenilik ve ilavelere kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunca karar verilir (KMK m.42/1); ana gayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir (KMK m.46/7). Bu listeyi daha da uzatabiliriz. Fakat burada bahsettiğimiz örnekler “arsa payı” kavramının bizim kat mülkiyeti rejimindeki merkezi önemini göstermeye yeterlidir.

Bu kadar önemli bir role sahip arsa paylarının neye göre belirlendiği hususu bakımından ise Kanun her bir bağımsız bölümün “konum ve büyüklüğü”nün esas alınacağını öngörmektedir ve bu kurala aykırılık halinde mahkemelerde arsa payının düzeltilmesi davasının açılabileceği hükmolunmuş ve arsa payının ilgili bağımsız bölümlerin ileride değerlerinde çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemeyeceği de belirtilmiştir (KMK m.3/2). Uygulamada her bir bağımsız bölümün bulunduğu kat, baktığı cephe (manzara) ve bunlara bağlı olarak “şerefiye” değeri gözetilerek ve brüt metrekareler de dikkate alınarak arsa payları hesaplanmaktadır. Bu sistemde dikkat çeken unsur, arsa paylarının “objektif” kriterler olarak öngörülen “konum” ve “büyüklük” dışında başka bir kriter dikkate alınmaksızın ve kat irtifakı kurulduğundaki değerinin ölçü alınmasıdır; değerde sonrada meydana gelen değişikliklerin arsa payını değiştirmek için bir gerekçe olamayacağı açıkça belirtilmiştir. Bu şekilde yanı konum ve cephede ve aynı büyüklükte olan bağımsız bölümlerin eşit miktarda arsa payı alması esası gözetilmektedir. Bu esasa uyulmayan durumlarda açılan davalarda mahkeme bu “dengesizliği” hükmen değiştirmektedir.

Peki, arsa payı hesabı nasıl yapılır? Tapuda arsa payından metrekare nasıl hesaplanır?

Tapuda arsa payı için örnek işlem :

Tapu senedi üzerinde ana yapının bulunduğu parsel, 2000 metrekaredir ve 26 bağımsız bölümden oluşan bu binada 24 no lu gayrimenkulün tapu senedin de 26/338 arsa paylı olduğu yazılmaktadır; buna göre bu gayrimenkule isabet eden arsa kaç metrekaredir?

Formül:
(2.000 metrekare / 338) x 26 =
2.000/338 = 5,91
5,91 x 26 = 153,846 metrekare

Hisseli Tapu Hesaplama

Madde 5 – Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.

Ana gayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.

Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.

Ana gayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerh edilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.

Yukarıdaki yazıda hisseli tapu hesaplama işleminin nasıl yapıldığına daire bilgiler yer almaktadır.